Инвест Рейтинг » Инвестиции в недвижимость, чтобы пережить медвежий рынок
Обновлено 28/10/2021
Поскольку индекс S&P500 находится у исторических максимумов, а на фондовом рынке наблюдается самый продолжительный бычий период в истории, многие инвесторы обеспокоены. Как результат, некоторые из них рассматривают инвестиции в жилую недвижимость, чтобы защитить себя от потенциального будущего медвежьего рынка.
Высокодоходные облигации исторически обеспечили естественный инструмент хеджирования для рыночной распродажи. Barclays Aggregate Bond Index показал положительные результаты в каждом из шести отрицательных календарных лет S&P 500 с 1980 года. В 2008 году индекс облигаций вырос на 5,2%, в то время как S&P500 потерял 37% в результате кризиса жилищного кредитования. По мере роста процентных ставок и роста инфляции многие инвесторы задаются вопросом, является ли выделение большего капитала для жилой недвижимости лучшим способом выжить на потенциальном медвежьем рынке.
Содержание статьи
Сравнение показателей жилой недвижимости с фондовым рынком в разные исторические периоды дает некоторые сведения о том, поможет ли недвижимость защитить инвестиции на следующем медвежьем рынке. Во время восьми медъвежих рынков с 1960 года индекс цен на жилье Case-Schiller отрицательно отражался только на одном медвежьем рынке: во время кризиса жилищного строительства и кредитования на 2007-2009 года. Интересно отметить, что цены на жилье даже выросли в периоды высокой инфляции, такие как медвежий рынок 1980-1982 годов и медвежий рынок 1973-1974 годов, когда индекс потребительских цен (ИПЦ) вырос на 14% и 20% соответственно.
В течение длительных периодов времени цены на жилье, как правило, следуют относительно предсказуемой схеме прибыли, увеличиваясь примерно на 1% больше, чем индекс потребительских цен. Индекс Case-Schiller давал 4,1% ежегодно с 1980 года по сравнению с 3,1% для ИПЦ. В то время как фондовый рынок проявляя себя намного лучше, давая 8,7% в год с 1980 года, его производительность резко изменилась. Годовой доход для S&P500 составлял 4,4%, 1,7%, 12,5%, 15,1% и -2,5% в 1970-х, 1980-х, 1990-х и 2000-х годах соответсвенно, а ежегодный рост цен на жилье составил 8,7%, 5,9%, 2,7% и 3,9% в те же годы. Рост цен на дома имел значительно более низкое стандартное отклонение доходности. Например, стандартное отклонение индекса Case-Schiller составляет менее 20% от стандартного отклонения S&P500.
Хотя данные показывают, что инвестиции в недвижимость по-прежнему хорошо работают на медвежьих рынках и она испытывает меньшую волатильность в доходах, выводы из S&P500 и Case-Schiller Home Index приводят к некоторым проблемам. Данные о прибыли от жилья не включают аренду дома, поэтому сравнение общей доходности между S&P 500 и Case-Schiller является несовершенным.
Низкая волатильность недвижимости может быть завышена из-за более высоких затрат на транзакцию и период времени, необходимого для преобразования имущества в наличные деньги. Поскольку покупка и продажа недвижимости стоит так много с точки зрения времени и транзакционных издержек, инвесторы в недвижимость не торгуют так часто, как это делают инвесторы, и они менее склонны участвовать в иррациональных и импульсивных решениях о покупке и продаже.
Фондовые инвесторы имеют возможность продавать свои ценные бумаги одним нажатием кнопки и по низкой цене. Эта легкость продажи означает, что инвесторы в акции могут быстро стать жертвой эмоционального инвестирования. Они, скорее всего, будут покупать на пиках рынка в результате жадности и продавать на распродажах из-за страха. Это обусловленное эмоциями рыночное время заставляет инвесторов резко снижать индексы, о чем свидетельствует исследование Дальбара 2017 года, в котором делается вывод о том, что в течение 20-летнего периода инвесторы снижают фондовые индексы на 2,9% в год. Если бы инвесторы могли покупать и продавать отдельные объекты недвижимости на публичной бирже без высоких транзакционных издержек, вероятно, была бы гораздо более высокая волатильность в доходах.
Данные по прибыли для индекса Case-Schiller Home Index в течение коротких периодов времени также сомнительны. Например, существует тенденция для инвесторов, которые хотят продать на падающем рынке, чтобы «привязать» цену, которую они хотят продать, к уровню, который выше их первоначальной покупной цены. Они могут также попытаться избежать потери путем отсрочки продажи до окончания периода рецессии, и они с большей вероятностью продадут недвижимость за большую цену, чем заплатили изначально. Это может создать искусственную нижнюю границу в ценах на недвижимость и исказить данные о прибыли. Поскольку данные Schiller-Case основаны на фактических продажах, спад в сфере недвижимости и низкий спрос на жилье не будут отображаться в данных, если продажа фактически не производится.
Недвижимость, скорее всего, не обойдет стороной весь медвежий рынок, но она может определенно принести пользу инвесторам во время спада в определенных сценариях. Если медвежий рынок совпадает с периодом высокой инфляции, как это было в 1970-х годах, недвижимость, вероятно, хорошая объект для инвестирования. Облигации, которые большинство людей используют в качестве хеджирования на медвежьем рынке, очень плохо показали себя в течение 1970-х годов.
Если вы знаете, что вы относитесь к типу инвестора, который эмоционально реагирует во время рыночного спада, и, как результат, плохо выбираете рыночное время, недвижимость может иметь смысл для вас. Высокие транзакционные издержки и барьеры на пути продажи помогут вам оставаться в инвестиции и получать прибыль в долгосрочной перспективе.
Когда дело доходит до инвестиций в недвижимость, важно четко сформулировать свой инвестиционный план и понять конкурентное преимущество, которое вы должны получить в этом плане. Есть много способов заработать деньги в недвижимости, и наиболее успешные инвесторы знают, каковы их преимущества и как их максимизировать. Для некоторых инвесторов их преимущество может быть более низкой стоимостью финансирования, тогда как для других это может быть определение областей с резкими демографическими тенденциями, прежде чем другие инвесторы повысят цены.
Например, ваш план инвестиций в недвижимость может включать использование положительных демографических тенденций: область с большим количеством новых предприятий и создание рабочих мест могут помочь рынку недвижимости в краткосрочной и долгосрочной перспективе. В то время как недвижимость успешно работала во время спадов в прошлом, цены и оценка важны. В 2018 году индекс Case-Schiller Home Index на 10% выше, чем пик кризиса до жилищного строительства в июле 2006 года. Поиск недвижимости с хорошим потенциалом роста и высоким уровнем дохода по отношению к цене становится все более важным, когда есть рыночные пики.
Показатели недвижимости являются локальными, поэтому сложно прогнозировать общие тенденции и доходность недвижимости. Существует широкая дисперсия для доходов от недвижимости в зависимости от области, типа собственности, района и т.д. Например, рынок жилой недвижимости в Вашингтоне, округ Колумбия, продолжал расширяться в годы после финансового кризиса 2008 года из-за огромных государственных расходов и сильного роста занятости в государственном секторе. С другой стороны, рынок кондоминиума в Майами резко сократился за это время. Разные типы собственности по-разному реагируют на медвежий рынок.
Прежде чем делать что-то решительное, например, пытаться подстроиться под медвежий рынок путем перераспределения основной части вашего инвестиционного портфеля в недвижимость, важно понять, что рыночная коррекция и медвежий рынок — это нормально. С 1960 года произошло 29 коррекций на рынке в целом (снижение на 10%) и медвежьих рынках (снижение на 20%). Используя исторические данные, инвесторы могут ожидать 10% распродажи каждые 2,8 года и 20% распродажу каждые 7,3 года. И хотя после последнего медвежьего рынка (2007-2009 гг.) произошло пять рыночных коррекций, не следует опасаться медвежьего рынка.
Терпеливый инвестор будет продолжать зарабатывать деньги на рынке в течение длительных периодов времени. Терпение — лучший показатель для инвестиционного успеха, чем удачный выбор времени на финансовом рынке.
Источник: Investopedia.com
