Инвест Рейтинг » Правда о рынке недвижимости в США. Новый пузырь?
Обновлено 28/10/2021
Рынок домов является неотъемлемой компонентой экономики, оказывая мультипликативное влияние не только на инвестиции, но и на потребительские расходы.
США стали центром мирового ипотечного кризиса 2008 года. Повторения событий ждать не хочется. Вот почему столь важно следить за статистикой по американскому рынку недвижимости. Как только она будет указывать на чрезмерный перегрев или прохождение пиковых значений, время перекладываться в защитные бумаги.
Чем выше активность на рынке недвижимости, тем лучше это для экономики. Вот почему рынок акций частенько растет при выходе позитивной статистики по рынку домов. Особенно заметные движения наблюдаются в бумагах застройщиков. Исключение составляют периоды, когда возникает беспокойство относительно грядущего повышения ставок ФРС.
Сейчас как раз именно такой период. Федрезерв повышает ставки с 2015 года. Тогда ключевая ставка была близка к нулю. Теперь речь идет уже о 1,5-1,75%.
В последнее время регулятор активизировался. Согласно официальному прогнозу Комитета по операциям на открытом рынке, впереди нас ждет еще два этапа увеличения ставки в 2018 году, до 2-2,25%.
Участники рынка гадают – а не увидим ли мы еще три этапа до конца года? В этом плане важно отслеживать данные с рынка труда и инфляционные показатели.
Вместе с более агрессивной политикой Федрезерва растут и ипотечные ставки. Особенно четко это прослеживается с середины 2017 года, когда на фоне усиления инфляционных ожиданий взлетели доходности Treasuries.
Сейчас ставка по 30-летей ипотеке составляет 4,8% годовых, что является максимальным значением с сентября 2013 года. За период с 1990 по 2018 год среднее значение показателя составило 6,3%.
Чем выше ставки по ипотеке, тем дороже становятся приобретаемые в долг дома. Впрочем, когда речь идет о начале цикла, то многие спешат сесть в «уходящий поезд», то есть взять ипотечные кредиты, пока ставки не выросли еще больше.
Давайте посмотрим, как рынок недвижимости отреагировал на нынешнюю ситуацию.
Продажи новых домов (new home sales). Индикатор отслеживает продажи новых одноквартирных домов в США и считается достаточно своевременным показателем дел на рынке недвижимости, так как регистрируется в момент подписания договора о намерениях. Случаи последующего отказа встречаются достаточно редко, поэтому обычно они статистически не значимы.
Возникает резонный вопрос: почему продажи новых домов, составляющие скромную долю от общего объема транзакций на рынке недвижимости, так важны? Ответ прост: они стимулируют огромные инвестиции, способствуют созданию рабочих мест, увеличению расходов и росту производства. Подрядчики берут кредиты на строительство, закупаются строительные материалы и нанимаются рабочие. Потом человек, купивший дом, начинает инвестировать в ремонт и обустройство жилья. Все это разогревает экономику.
Есть еще один значимый момент, почему участники рынка следят за этим показателем. Если потребительские расходы в ближайшее время собираются изменить свое направление, то это отразится в этом отчете. Покупка дома является крупной инвестицией, и если семьи не уверены в стабильности своих доходов, то они не будут покупать недвижимость.
В марте значение показателя составило 694 тыс. (в годовом исчислении). Продажи еще далеки от максимума в 1389 тыс., зафиксированного в 2005 году. Отмечу, что спад на рынке недвижимости начался за пару-тройку лет до полномасштабного кризиса, рецессия в Штатах стартовала в конце 2007 года.
Продажи домов на вторичном рынке (existing home sales). Представляет собой число бывших в употреблении домов и кондоминимумов, продажи которых были завершены в отчетном месяце. Соответствующие транзакции занимают большую часть активности на рынке недвижимости.
Хотя в процессе подобных операций не создается ничего нового, но, как правило, домохозяйства тратят значительные средства на мебель и ремонт новоприобретенного жилья, что позитивно для экономики.
Показатель также далек от пикового значения 2005 года в 7,25 млн. (в годовом исчислении) и составляет 5,6 млн. В обоих случаях (новостройки и вторичка) признаков разворота вниз пока не наблюдается.
Незавершенные сделки по продаже домов (pending home sales). Являются опережающим индикатором продаж домов на вторичном рынке, что хорошо видно на графике с процентными изменениями показателей.
Фиксируются на момент подписания контракта. На закрытие сделки уходит обычно 4-6 недель. Фактически мы имеем дело с индексом, а точнее его процентным изменением относительно предшествующего месяца.
Пока особых признаков незавершенные сделки не демонстрируют.
Число новостроек (housing starts). Определяется по количеству жилых домов, фундамент которых был заложен в отчетном месяце. Обычно пик активности строительства приходится на начало экономического цикла.
Важным является то, что при строительстве домов позитивное воздействие ощущают многие отрасли экономики, наблюдается так называемый мультипликативный эффект. Показатель представлен в годовом исчислении.
Число выданных разрешений на строительство (building permits). Позволяет оценить, в каком объеме будет сосредоточена строительная активность в будущем. Используются при расчете индекса опережающих индикаторов Conference Board. Показатель также представлен в годовом исчислении.
На графике хорошо видно, что до уровней предкризисного пика housing starts и building permits явно не дотягивают. После завершения Великой Рецессии по показателям наблюдается устойчивый растущий тренд.
S&P Case-Shiller 20-City Composite Home Price Index. Демонстрирует динамику цен на недвижимость в 20 крупнейших городах мира.
Тут ситуация более настораживающая. В феврале 2018 года индекс обновил исторический максимум, успев превысить пиковое значение 2006 года.
Интересно, что пик по продажам домов в прошлый раз был зафиксирован раньше, чем начали разворачиваться цены. То есть, теоретически цены могут подрасти и еще, учитывая, что многие представители молодого поколения все еще живут с родителями.
NAHB Housing Market Index. Показатель настроений, строится на основе ежемесячного опроса застройщиков. Респондентов просят оценить текущие продажи односемейных домов, ожидания на 6 месяцев по продажам и трафику возможных покупателей.
Перед нами опережающий индикатор, своего рода взгляд в будущее. И вот он настораживает. В начале года индекс приблизился к уровням предыдущих исторических максимумов, после чего начал снижаться.
Судя по показателям продаж недвижимости и числу новых застроек у рынка домов еще есть «порох в пороховницах». Однако цены на недвижимость и индекс настроений подают более угрожающие сигналы.
О пузыре, конечно, пока говорить рано. Скорее всего, мы его так и не увидим. Экономика США близка к поздней стадии цикла. В условиях растущих процентных ставок рынок недвижимости, так или иначе, начнет ослабевать.
Если цикл монетарного ужесточения будет проходить в плавном и предсказуемом формате, а экономика будет демонстрировать умеренный рост, крушения, подобно 2006-2008 годам, ждать не приходится.
Однако налицо фактор в пользу ослабления рынка домов, вместе с которым может ослабнуть и вся американская экономика, ведь высокие процентные ставки будут наблюдаться не только по ипотеке, а ведь еще есть и мультипликативный эффект.
Отмечу, что сейчас ключевая ставка ФРС находится на уровне 1,5-1,75%. Долгосрочная цель регулятора – 2,9%. Грубо говоря, осталось еще 1,25 процентных пункта.
Ставка по 30-летней ипотеке составляет 4,8%. Основываясь на аналогиях 2005 года, критичным уровнем можно назвать 5,5-6%. То есть, при прочих равных условиях, при ключевой ставке в 2,9% мы как раз и увидим критичные значения.
Пока же не исключаю еще одной волны покупок домов за счет получения кредитов по все еще сравнительно низким процентным ставкам, ведь в перспективе они могут вырасти.
Получается, что пока некого «пузыря», а тем более его «схлопывания» явно не стоит опасаться, несмотря на иногда мелькающие апокалиптичные заголовки. Но руку на пульсе явно стоит держать, избегая акций застройщиков, REITs в сфере жилой недвижимости, ритейлеров товаров для улучшения домов, а возможно и лидера ипотечного кредитования США Wells Fargo.
